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2017年全国房价会呈什么趋势

发布日期: 2019-11-09

2017年全国房价会呈什么趋势


     在7月24-25日甘肃省工商局、甘肃省个体劳动者协会、甘肃省私营企业协会举办的“艰苦创业 2017年全国房价会呈什么趋势 知乎 互联网 http://www.agri-history.com/images/defaultpic.gif 最近每天都能看到各地房价暴涨的新闻:于是我查了一下北上广深的准确数据:去年8月至今的一年内,深圳房价涨幅超过43%,上海超过22%,北京超过15%,广州虽然只有6%但近四个月涨幅超过13%。恐怖啊,算算这一年自己工资涨了多少,有房价涨幅大吗?是不是感觉越攒钱越付不起首付?每年都有人说泡沫太大,房价要跳楼,原因说来说去就那么两点:库存大、政策推动。今年6月末,国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006~2020年)调整方案》,显示全国各省级地区的2020年耕地保有量指标有增有减,京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。于是各路所谓专家又开始预测,房价迎来拐点,要跳水了。事实上,他们根本就没弄明白决定房价的因素究竟是什么。马克思认为,整个资本主义世界的运行逻辑是头足倒置的,在资本主义经济体系下,信心远比实际情况重要得多。因此,决定现实房价的绝不是某些人所谓的库存和实际需求量的关系,而仅仅是需求。只要需求在,信心就在,只要购房需求增加,也就是只要人口和资本还在往北上广深涌,无论库存有多少,房价都不可能下跌。(的确,最终房价确实会回到供求平衡点上,但三十年后回归对我们而言有什么意义?至于政策,不符合历史趋势的政策是不可能真正得到落实的)下面的问题就是,人口和资本还会往北上广深涌吗?那我现在就从大经济趋势和小经济周期两方面给大家分析。1.大经济趋势我们先看一组数据:2013年数据,中国三大城市群,长三角、珠三角、京津冀,国土面积占全国3.7%,人口占全国18.2%,GDP占全国36.6%。看起来好恐怖,按照中学课本和社会一般给我们传达的观点,这些一线城市太大了,会产生各种城市病,影响经济健康发展,我们要发展小城镇,你看发达国家不都出现“逆城市化”现象了吗?可是,我们再看发达国家的数据。美国三大城市群,波士顿-纽约、五大湖、旧金山-洛杉矶,GDP占全国65%。日本三大城市群,东京区、阪神区、名古屋区,GDP占全国69%。法国仅巴黎城市圈,2012年总产出6123.23亿欧元,占法国总产出的31%。韩国仅首尔都市圈,2011年总产出585.9万亿韩元,占韩国总产出47%。如果单以城市而论,纽约、东京两座城市的GDP常年维持在美日两国GDP的25%左右。所以,北上广的扩张还远没有结束,所谓“逆城市化”出现在中国还是一件遥远的事。从这个角度看,未来很长一段时间,人才和资本仍然会继续涌向三大都市圈。(如果你还觉得将信将疑,觉得我国国情特殊行政干预能力强,不一定会走发达国家的老路,那么请看十七大后中国政务信息网给出的消息:三大经济圈未来30年战略目标预期:珠三角由现在占全国GDP的12.6%提升到2010年的13.3%、2015年的14.89%、2020年的17%、2030年的22.8%和2038年的24.56%。长三角由现在占全国GDP的23%提升到2010年的24.7%、2015年的26.6%、2020年的28.9%、2030年的35.1%和2038年的38.58%。京津冀由现在占全国GDP的11%提升到2010年的12.1%、2015年的12.9%、2020年的13.7%、2030年的15.8%和2038年的16.3%。到2038年,经过30年的发展三大经济圈集聚财富的能力占全国的份额达到80%(约374万亿元人民币,占国家总财富的4/5左右),真正成为中国发展的主力军与制高点。还是那句话,不符合历史趋势的政策是不可能真正得到落实的)2.小经济周期我们都知道,08年以来全球经济不景气,年年有消息称“有复苏迹象”,可年年都只是迹象,并没有发生根本性的扭转,中国也没能例外——沿海的加工工厂倒闭了一多半,还有的靠着非法集资苦苦支撑,内地许多小城镇除公务员外已经没多少人能够正常领到工资了。这和我们要讨论的问题有什么关系?别急,咱先看一段报道。这是前两天“北美留学生日报”上的一篇文章AmiraNader,2010年毕业于哥伦比亚大学,拿到表演系的硕士学位,背负$190,000的学生贷款,毕业后在纽约的一家公共电台工作,业余在餐馆当服务生赚点零花钱。30出头的年纪,说大不大,说小也不小了。想起9年前她从佛罗里达搬到纽约的时候,心中梦想着有一天可以在新奥尔良有一个属于自己的家。但是,日子一天天在过,她却和其他成千上万的年轻人一样,她觉得自己越来越没法搬离纽约。“我很害怕”,她说道,“新奥尔良没有这样的工作,即使有,也早就是别人的了。”几十年以来,在美的年轻人都蜂拥去往纽约、洛杉矶、芝加哥这三大都会城市,心里期盼着在找到一个地方定居为人父母之前,可以好好闯出一番自己的事业来。然而,这一“闯”,很可能是永无尽头的。据布鲁金斯学会(BrookingsInstitution)和华尔街日报的统计,从2004年到2007年,在经济大萧条之前,每年差不多会有50,000个年纪在25-34的年轻人搬离纽约、洛杉矶这样的大城市。然而经济大萧条的到来让这一趋势大幅减缓。从2010年到2013年期间,不到23,000人离开了纽约,而离开洛杉矶的大约是12,000人。这个比例整整下降了80%,而芝加哥也同比下降60%。自己身边类似案例也有很多,大学在北上广读金融、计算机、日语法语之类的专业,毕业后拗不过家长回到家乡找了份看似安稳的工作,结果这几年经济不景气每月三千元工资都拿不到,只好重操旧业重新北漂沪漂。从经济学角度来看,经济越是不景气,人才就越会涌入大城市。很多工作机会只有大城市才有,甚至,只有北上广深,只有纽约芝加哥洛杉矶才有。人才会涌入北上广深,那么资本呢?经济学中有种说法叫“口红效应”。上世纪二三十年代的大萧条中,行业凋敝企业破产失业率居高不下,但是人们却发现口红的销量直线上升。这主要是因为口红廉价且具有粉饰作用,在女性无法负担住房汽车及高价奢侈品时,用省下的闲钱打扮自己作为心灵慰藉。口红只是一个代指,经济越不景气、物质生活越匮乏,人们越有时间和欲望去寻求精神慰藉,多数“廉价且具有精神安慰作用”的产品和行业都有“口红效应”。比如美容按摩、化妆品、体育健身等相关行业,除此之外文化产业也是体现“口红效应”最明显的行业。影视行业、化妆品行业、美容按摩行业、网游行业、出版行业、教育行业等等,都会在经济不景气时逆势而上。【人们总有娱乐休闲的需求,30元一张电影票可以消磨掉2小时,太划算了。最近几年兴起的桌游、密室逃脱等聚会游戏也是同样的原理】举例来说,08年经济不景气,但我国的网游产业收入增长50%以上,电影产业增长30%以上。近几年就业形势持续低迷,随之而来的是考研、出国人数直线增长,培训班、留学中介疯狂发展。现在显而易见,美容、健身、文化产业集中在哪里?答案就是大城市,尤其是北上广深四座一线城市。另一方面,经济越不景气,传统行业越是衰败,大量无处可投的闲钱就越会寻求有想象力的高新技术行业。很明显,这种行业也集中在大城市尤其是北上广深。综上两个原因,在这个经济低迷期,资本继续涌入北上广深也是必然。3.结论我们整理一下思路。从大的国家经济趋势来看,中国城市群规模偏小,集聚财富能力偏低,在未来仍有巨大发展空间,对人才和资本的需求只增不减。从小的经济周期来看,全球包括中国经济不景气,这种情况下人才和资本更倾向往大城市流动。资本主义,也包括中国特色社会主义市场经济的运行逻辑是“头足倒置”的,“信心”远比实际情况重要得多。所以,只要人才和资本还在往大城市流动,那里的房价就不可能下跌。所以,北上广深等特大城市房价在未来几年仍会呈上升趋势。以上内容当然不是我通吃岛岛主的个人判断,而是大概半年前和本校某教授请教讨论的结果。当时我们的最终结论是,由于某刺激计划等原因,前些年北上广深四座一线城市房市过热,虽然大趋势来看未来几年不可能下跌,但大涨的几率也不大,应该会在波动中维持上涨姿态。二线城市和部分沿海三线城市中的特大城市(500万人口以上),会出现一些房价暴涨的黑马。其他人口越少规模越小的城市,房价下行可能越大。教授感叹,他是08年左右得出类似判断的,正值经济危机房价骤降,很多专家宣称中国房价拐点到了,卖房者众多。可惜那时候他还在北大读博士,没什么钱,只是拿家里的钱买了一套房子而已。现在钱是有了,可投资房市的好时机也错过了。“差一点就是亿万富翁了。”教授总结道。我不禁也摇头叹气地附和着:“一个人的命运当然要靠自我奋斗,同时也要考虑历史进程啊!”(完)注:很多营销号或“媒体经济学家”在判断房价或股价之类的时候都会把话说得模棱两可,将来情况怎样他都有的解释。通吃岛则不同,我头像虽是韦小宝,内心深处却是一个耿直boy,怎么分析就怎么说,坦诚相待。但,以上内容绝不构成投资建议!影响经济、房价的因素很多,无论是我的还是我们教授的观点都只是一个参考,仅给大家提供一个新的分析视角。具体情况请大家自行判断自行决策。很微小的贡献,谢谢大家!

 
 
                                                                   
                                                                  2019-11-09 20:51:11
 
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